El precio de la oferta de viviendas de alquiler en Barcelona continúa en descenso, mientras sube el número de viviendas disponibles

Barcelona ciudad y el resto del ámbito metropolitano han llegado al precio más bajo desde enero de 2019, según el Laboratorio de Oferta y Demanda de Viviendas de Alquiler del OH-B

13/05/2021

Durante el cuarto trimestre de 2020 el precio medio de la oferta de vivienda de alquiler mantiene la tendencia a la baja que registra desde el mes de abril, y alcanza el valor más bajo desde enero de 2019, inicio de la serie estudiada mensualmente. Barcelona ciudad es el ámbito territorial donde este descenso fue más acentuado: en diciembre (octavo mes consecutivo de descenso) el precio medio de oferta se sitúa en 1.203 €/mes, lo que supone un descenso interanual del 20%. En el resto del área metropolitana de Barcelona el precio medio de diciembre es de 1.005 €/mes en Fotocasa y 1.028 € mes en Habitaclia, con un descenso interanual del 10,8% y el 11,5% según cada portal. En el resto del ámbito metropolitano, el precio medio es de 771 € mes en Fotocasa y 781€/mes en Habitaclia en diciembre, con un descenso interanual del 8,9% y del 7,6% respectivamente.

El precio medio buscado por la demanda tiene un comportamiento similar al de la oferta, con una disminución generalizada en los tres ámbitos geográficos. Barcelona ciudad y el resto del ámbito metropolitano han llegado al precio más bajo desde enero de 2019. La ciudad condal tiene un precio medio de demanda en diciembre de 2020 de 780 €/mes en Fotocasa y 834 €/mes en Habitaclia, con un descenso interanual del 9,3% y el 7,4%, según el portal.

En el resto del área metropolitana de Barcelona, el precio se sitúa en 740 €/mes en Fotocasa y 711 €/mes en Habitaclia con unas caídas interanuales del 3,2% y del 8,6% respectivamente. El resto del ámbito metropolitano tiene un precio medio de 624 €/mes en Fotocasa y de 625 €/mes en Habitaclia, lo que supone una caída interanual del 5,9% y del 8,5% respectivamente.

Se hace difícil determinar en qué medida esta tendencia a la baja de los precios, especialmente intensa en la oferta, a partir del segundo trimestre de 2020, es consecuencia del impacto socioeconómico de la Covid-19, con la reducción que ha comportado en cuanto al volumen y la capacidad económica de la demanda de alquiler, o de otros factores como las tendencias de fondo que ya se registraban antes de la pandemia, o de las medidas aprobadas en septiembre de 2020 en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento.

Las tendencias de precios de la oferta y la demanda anticipan lo que reflejan los contratos de alquiler

A lo largo del último trimestre del 2020 se confirma la tesis que se apunta, desde la edición de 2018 de este Laboratorio, según la cual los precios medios de los contratos de alquiler depositados en el Institut Català del Sòl (Incasòl), se acaban ajustando mucho a los precios de demanda de los portales. Si se comparan las líneas de evolución, se puede observar que, con un retraso de aproximadamente un trimestre, los precios de los contratos de alquiler se ajustan a los precios en que se movía anteriormente la demanda.

Datos de los precios medios de oferta y demanda de los portales inmobiliarios y contratos del Incasòl. Barcelona. Enero 2019-diciembre 2020

Y, en concreto, a diciembre de 2020, los precios de los contratos depositados en el Incasòl han registrado un descenso que ya apuntábamos con los datos del mes de septiembre de los portales inmobiliarios: en Barcelona ciudad, el precio medio del alquiler en el cuarto trimestre ha disminuido un 4,1%, en el resto del área metropolitana de Barcelona ha bajado un 4,5% y en el resto del ámbito metropolitano la caída fue del 5,3%.

En las líneas de tendencia se observa, además, que el comportamiento de los precios de la demanda también influyendo en los precios de la oferta.

Diferencias de precio entre la oferta y la demanda

Como se ha visto, los precios de la oferta han caído de manera más acusada que los de la demanda, siguiendo la tendencia que se reproduciendo desde el segundo trimestre de 2020. De modo que se ha reducido la diferencia entre el precio medio de la oferta y el de la demanda. En Barcelona ciudad, que es donde esta reducción ha sido más acentuada, aunque sería necesario que se corrigieran más los precios, ya que el precio medio de oferta debería bajar todavía un 35% según Fotocasa y un 31% según Habitaclia para llegar al actual precio medio de demanda.

En el resto del área metropolitana de Barcelona el desequilibrio es algo inferior, ya que el ajuste del precio medio de oferta necesario para igualar el precio de la demanda debería ser del 26% y del 31% según cada uno de los portales. Y en el resto del ámbito metropolitano, es donde el ajuste necesario entre precios podría ser más bajo, del 19% según Fotocasa y del 20% según Habitaclia.

Al analizar los precios, no en términos medios sino por tramos, constatamos cómo se mantiene la misma tendencia observada en trimestres anteriores con la pérdida de peso relativo de las ofertas de viviendas que se encuentran por encima de 1.000 €/mes, mientras aumentan las de los tramos de precio inferior. En Barcelona ciudad, la oferta por debajo de 1.000 €/mes continúa ganando peso y pasa al 39% en octubre al 46% en diciembre. Por su parte, la demanda por debajo de este importe también continúa creciendo del 78% al 80% en Fotocasa, y del 84% al 87% en Habitaclia. De este modo, en el mes de diciembre, el tramo de precios de alquiler más demandado es el de entre 600 y 799 €/mes y, por el contrario, lo que concentra más oferta es el de entre 800 y 999 €/mes.

En el resto del área metropolitana de Barcelona, ​​la oferta de precios por debajo de los 1.000€/mes también crece ligeramente entre octubre y diciembre y se sitúa alrededor del 60% en los dos portales. Y el 92% de la demanda se mantiene por debajo de los 1.000 €/mes. En el resto del ámbito metropolitano hay más equilibrio, ya que tanto la oferta como la demanda se concentran ampliamente en los tramos de precios inferiores a 1.000 €/mes. En concreto, en el tramo de entre 600 y 799 €/mes, aunque entre octubre y diciembre se observa un progresivo desplazamiento de la demanda hacia el tramo de entre 400 y 599 €/mes.

Volumen de oferta y demanda

Durante el cuarto trimestre de 2020, la evolución del volumen de oferta de vivienda de alquiler muestra un comportamiento diferente en cada uno de los ámbitos territoriales, excepto un descenso generalizado en diciembre, que debe atribuirse a factores estacionales. En Barcelona ciudad, el último trimestre lleva a un extremo la dinámica de crecimiento que se detectaba desde el mes de abril y, así, termina con un incremento interanual que oscila entre un 81,9% de (Fotocasa) y un 107, 0% (Habitaclia).

Son varias las razones que pueden explicar este fuerte aumento. La más significativa puede ser el descenso en el número de contratos de alquiler por atonía de la demanda, lo que llevaría a una acumulación de viviendas que no se han podido comercializar. Otra razón podría ser la reconducción de parte de la oferta de viviendas turísticas hacia el alquiler tradicional.

En el resto del área metropolitana de Barcelona, ​​el volumen de oferta también muestra un crecimiento interanual, pero mucho más moderado, del 27,6% en Fotocasa y del 36,7% en Habitaclia. En el resto del ámbito metropolitano, la variación interanual del volumen de oferta es aún menos intensa: un 7,0% en Fotocasa y un 20,0% en Habitaclia.

Respecto al volumen de demanda de viviendas de alquiler, entre los meses de septiembre y diciembre, ha caído muy fuertemente en todos los ámbitos territoriales estudiados (entre el 15% y el 30%), lo que profundiza una tendencia que ya se había constatado desde el mes de mayo de 2020. Dentro de esta tendencia general, entre los dos portales hay dinámicas algo dispares que pueden ser debidas no sólo a la evolución real de la demanda sino a las estrategias de difusión de cada uno.

Laboratorio Oferta y Demanda de Viviendas de Alquiler. Datos mensuales de los portales inmobiliarios. Diciembre 2020 ‘.

Este Laboratorio es el resultado de un convenio del O-HB con el grupo Adevinta (Fotocasa y Habitaclia), a través del cual el O-HB hace una explotación de los anuncios publicados (oferta) y de las consultas que los usuarios de ambos portales hacen a estos anuncios (demanda). Esta edición del Laboratorio muestra los datos de noviembre y diciembre de 2020 en la ciudad de Barcelona, ​​el resto del área metropolitana de Barcelona y el resto del ámbito metropolitano. Tienen una secuencia temporal con una periodicidad mensual. La serie estadística que se presenta comienza el mes de enero de 2019 y finaliza el mes de diciembre de 2020.

Además del laboratorio, también se ha trabajado un documento en formato Excel en la que se muestra la información estadística con la que se ha realizado el análisis final. Este se puede encontrar en la web de la O-HB.