N.66 – LA VIVIENDA: POLÍTICAS DE ALQUILER AL SIGLO XXI
Fecha de publicación: ABRIL - 2024
El número 66 de la revista Papers té com a fil conductor les polítiques d’habitatge de lloguer al segle xxi. El número monogràfic consta de 10 articles que s’estructuren en tres blocs: un primer de diagnosi constituït per quatre articles que examinen les dificultats per accedir a un Habitatge de lloguer i per poder mantenir-lo a diferents escales, des d’una mirada internacional fins a una més local de la metròpoli de Barcelona; un segon amb altres quatre articles que analitzen els avantatges, inconvenients i limitacions dels diferents instruments de política d’habitatge en discussió, inclosa la recent Llei estatal d’habitatge; i un darrer bloc amb dos articles centrats exclusivament en el control de rendes, una mesura que actualment acapara bona part del debat a tots els nivells.
Número monogràfic coordinat per Jordi Bosch i Carles Donat.
PAPERS NÚM. 66
Pág. 1-196
El problema de l’habitatge ha anat guanyat pes en l’agenda política i social, sobretot a causa de l’increment sostingut del seu cost, molt superior a l’evolució dels ingressos de la població, i per la incapacitat de la intervenció pública en aquest camp per atendre les necessitats residencials d’un nombre cada cop més gran de població exclosa del mercat. En aquest escenari, el número 66 de la revista Papers vol contribuir al debat sobre les polítiques d’habitatge més adients per revertir la situació actual i poder fer efectiu el dret a un habitatge digne entre les llars llogateres.La crisis de asequibilidad en la vivienda de alquiler: causas, consecuencias y lecciones de política
Autores/as:
- RODRIGO MARTINEZ-MAZZA. Bartlett Real Estate Institute, University College London
Pág. 11-24
Los problemas de asequibilidad en la vivienda no se restringen ya a las grandes ciudades ni a los hogares de menores ingresos, siendo una realidad particularmente notoria para los que viven de alquiler. La evidencia indica que esta crisis se deriva de varias fuentes, desde las regulaciones en la oferta habitacional, la creciente desigualdad en el ingreso en los países desarrollados, la aparición de nuevas tecnologías relacionadas con alojamiento turístico, hasta las tasas de interés y restricciones al crédito. La falta de vivienda asequible afecta a los individuos, comprometiendo el acceso a la comida, la salud o la educación, en particular en la infancia. En términos agregados, la crisis implica un impacto negativo en el crecimiento económico con consecuencias demográficas. Este artículo repasa las principales medidas que los gobiernos nacionales y locales han adoptado para revertir la situación y su efectividad. En particular, se discute la evidencia teórica y empírica más reciente sobre los controles de alquiler. Entender las causas y las consecuencias detrás de la falta de vivienda asequible es fundamental para proyectar ciudades sostenibles en el futuro.La consolidación del binomio alquiler privado e inseguridad residencial entre los hogares jóvenes españoles
Autores/as:
- JUAN A. MÓDENES. Departamento de Geografía, Universitat Autònoma de Barcelona y Centre d’Estudis Demogràfics (CERCA)
Pág. 27-46
Un 64 % de los hogares españoles encabezados por personas de menos de 45 años de edad y que viven en alquiler de mercado perciben riesgo de perder su vivienda a corto plazo por temor a no poder afrontar los pagos. En España, la expansión del alquiler y el incremento de la inseguridad residencial han ido de la mano y ya conforman un binomio estructural. El presente artículo tiene como objetivo analizar la situación actual de este fenómeno y compararla en el contexto europeo. Para ello, se explota por primera vez en España la encuesta Living, working and COVID-19 (Eurofound) que permite explorar la heterogeneidad sociodemográfica de la inseguridad residencial y comparar los resultados entre países de la Unión Europea. Los resultados muestran una mayor percepción de inseguridad residencial entre los jóvenes españoles, debido al mayor riesgo percibido en todos los hogares, especialmente los que viven en alquiler, más que a una mayor presencia de hogares vulnerables. España comparte problemática con el resto de países mediterráneos y de la Europa del Este. La alta inseguridad residencial estructural presente en España, que afecta a las decisiones estratégicas de los hogares, podría explicar un cierto estancamiento actual de la expansión del alquiler.La (in)accessibilitat a l’habitatge de lloguer a la metròpoli de Barcelona
Autores/as:
- CARLES DONAT MUÑOZ. Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona
Pág. 49-64
En aquest article s’analitzen les principals característiques de la crisi contemporània d’accessibilitat a l’habitatge a la metròpoli de Barcelona, focalitzada en el lloguer. S’utilitzen fonts d’abast estatal, com el Cens de població i habitatges del 2021, i d’altres específiques de la metròpoli, però comparables en l’àmbit europeu, com les Estadístiques metropolitanes sobre condicions de vida i l’Enquesta de cohesió urbana. Així mateix, es nodreix d’indicadors elaborats per l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona. Els resultats mostren i quantifiquen el problema de l’accessibilitat a l’habitatge, i el seu abast social, generacional i territorial. Així mateix, s’analitzen les conseqüències socials pel que fa al retard en l’emancipació, la sobrecàrrega de les despeses de l’habitatge i la mobilitat forçada.Cómo afrontar la exclusión residencial en el mercado privado del alquiler en Europa
Autores/as:
- MARÍA JOSÉ ALDANAS SÁNCHEZ. European Federation of National Organisations Working with the Homeless, FEANTSA
Pág. 67-79
Este artículo tiene como objetivo abordar la problemática de la exclusión residencial en el mercado privado de alquiler desde la perspectiva de análisis social. Se analiza la situación actual y se contribuye a la discusión sobre posibles soluciones, destacando la importancia de regular las rentas de alquiler en consonancia con el enfoque del derecho a la vivienda. Para llevar a cabo esta investigación, se revisan principalmente los informes recientes publicados por FEANTSA, la Federación Europea de Organizaciones que Trabajan con Personas Sin Hogar, con sede en Bruselas. La federación desempeña un papel fundamental en la influencia de políticas y legislación a nivel europeo, con el propósito de garantizar que las personas sin hogar reciban la atención que merecen en la formulación de las políticas. En este contexto, se presta atención a las causas estructurales de la falta de vivienda, haciendo hincapié en la identificación de soluciones necesarias y de la dimensión de los derechos fundamentales. Estas soluciones incluyen la promoción de vivienda social y la adopción de estrategias a largo plazo frente a soluciones de emergencia y puntuales.La provisió d’habitatge social als sistemes mediterranis en relació amb els sistemes de benestar europeus. Una visió des del mercat de lloguer
Autores/as:
- MONTSERRAT PAREJA EASTAWAY. Càtedra Barcelona Estudis Habitatge Universitat de Barcelona
Pág. 81-97
La provisió pública d’habitatge a Europa està fortament determinada per les característiques de l’estat del benestar de cada país, configurat, en gran part, després de la Segona Guerra Mundial. Espanya és un representant dels països del sud d’Europa on la comprensió del que representa garantir l’accés a l’habitatge varia de la resta d’Europa. Pertany a l’anomenat règim de benestar rudimentari, que es caracteritza per un reduït desenvolupament de l’estat del benestar, tant en termes de despesa social sobre el PIB com en nombre de persones treballant en les seves àrees clau (salut, educació, serveis socials, etc.). La manca de solucions públiques efectives a Espanya per resoldre el problema residencial ha caracteritzat la trajectòria del sistema d’habitatge al país. L’augment constant de la taxa d’habitatges ocupats en propietat i la insignificant presència d’habitatge de lloguer públic des de meitat del segle XX han influenciat decididament la dimensió reduïda i la relativa baixa qualitat del sector de lloguer privat a Espanya. Aquest article vol, en primer lloc, oferir una visió comparada entre els estats del benestar a Europa, la provisió d’habitatge social i el paper del lloguer privat. Seguidament, s’identificaran les tendències generals en la situació actual dels sistemes d’habitatge i la seva relació amb el mercat de lloguer a Europa. Finalment, s’abordaran noves estratègies en l’accés a l’habitatge en el context d’un estat del benestar cada vegada més debilitat.L’habitatge assequible i de lloguer social al PDU metropolità
Autores/as:
- ALEXANDRA QUESADA. Àrea de Polítiques Urbanístiques i Espais Naturals. Àrea metropolitana de Barcelona.
- ERNEST RUIZ. Àrea de Polítiques Urbanístiques i Espais Naturals. Àrea metropolitana de Barcelona.
- ELENA CASTELLA. Àrea de Polítiques Urbanístiques i Espais Naturals. Àrea metropolitana de Barcelona.
- LAURA BERTRAN. Àrea de Polítiques Urbanístiques i Espais Naturals. Àrea metropolitana de Barcelona.
- ADRIÀ ÁLVAREZ. Àrea de Polítiques Urbanístiques i Espais Naturals. Àrea metropolitana de Barcelona.
Pág. 99-119
El dret a l’habitatge està íntimament vinculat al dret a la ciutat. A part que l’habitatge compleixi amb els requisits de seguretat i habitabilitat, cal garantir que disposi en el seu entorn de tots els serveis que la persona necessita per desenvolupar el seu projecte vital. És a les grans ciutats i les seves àrees metropolitanes on es concentra un major nombre d’habitants i on, alhora, resulta més difícil fer efectius aquests drets. Davant la creixent dificultat per fer front al pagament de l’habitatge, l’opció de l’arrendament ha estat fins fa poc l’única opció de moltes famílies per constituir una llar. Lamentablement, aquesta opció avui en dia es veu amenaçada per processos especulatius de tota mena, que incrementen de forma acusada els preus del lloguer. En aquest context, la planificació urbanística és una eina també al servei de l’habitatge, que facilita la distribució equitativa de l’habitatge assequible de lloguer en el territori. Aquest text vol posar de manifest les dificultats de les llars metropolitanes i presentar les propostes del Pla director urbanístic metropolità de Barcelona (d’ara endavant, PDUM), que a partir del concepte de solidaritat metropolitana, té per objectiu ampliar, consolidar i distribuir el parc d’habitatge assequible, per tal de facilitar que la població pugui accedir i pugui romandre en el seu habitatge.Potencial de la col·laboració publicoprivada en la provisió d’habitatge assequible a Barcelona
Autores/as:
- EDUARD CABRÉ ROMANS. Consultor en polítiques d'habitatge i Assessor als Ajuntaments de Barcelona i Girona
Pág. 121-135
La col·laboració entre el sector públic i el sector privat per a la provisió d’habitatge assequible adopta una multiplicitat de formes segons el context legal, socioeconòmic i històric de cada sistema d’habitatge. Una d’aquestes formes, coneguda com a Col·laboració Publicoprivada (CPP), fa referència concretament a la relació que s’estableix entre diverses entitats públiques i privades (amb ànim de lucre o sense) per la provisió d’un bé o servei públic en virtut del qual comparteixen riscos i beneficis. Són molts els programes d’habitatge que s’han estructurat entorn d’un model CPP. Sense voluntat de fer una revisió bibliogràfica exhaustiva d’aquest model ni d’esgotar tots els àmbits de recerca que ofereix, aquest article vol abordar el tema a partir de l’anàlisi de diferents exemples i dels instruments normatius i de política pública que els han fet possibles. A partir de dos models de CPP en habitatge impulsats, entre altres socis, per l’Ajuntament de Barcelona entre els anys 2015 i 2023, aquest article analitza la diversitat de CPP en habitatge assequible a escala internacional, fixant-se en la seva capacitat de generar habitatge de lloguer o en règim cooperatiu permanentment assequible.La llei estatal 12/2023, de 24 de maig, por el derecho a la vivienda: les novetats més destacades i la seva incidència sobre el lloguer d’habitatges a Catalunya
Autores/as:
- JULI PONCE SOLÉ. Càtedra Barcelona d'Estudis d'Habitatge (https://cbeh.cat/es)
Pág. 137-161
L’article analitza la llei estatal 12/2023, de 24 de maig, por el derecho a la vivienda, publicada al BOE de 24 de maig. S’estudien les seves novetats més rellevants pel que fa a diferents aspectes relacionats amb la regulació de l’actuació dels poders públics i de les relacions entre particulars en l’àmbit de l’habitatge, parant especial esment en la seva incidència sobre aspectes de lloguer, com ara el topall de preus en les anomenades per la llei zones de mercat residencial tensionat o, en l’àmbit de l’urbanisme, l’obligació de dedicar el 50 % de les reserves per habitatge protegit a lloguer, entre d’altres.Las recientes medidas de control de alquileres en Berlín y Barcelona: procesos, debates e impactos
Autores/as:
- MAXIMILIAN VOLLMER. Urbanista e investigador urbano de Berlín
- JORDI BOSCH MEDA. Universitat Politècnica de Catalunya
Pág. 163-177
Ante el continuo aumento del precio del alquiler, tanto en Barcelona como en Berlín implementaron en 2020 mecanismos de control de rentas. El objetivo de este artículo es analizar de forma comparada dichas medidas, en particular, las normativas adoptadas, el debate en torno a ellas y sus impactos en los mercados de alquiler. Ambas leyes cumplieron su propósito, provocaron una reducción del precio del alquiler, pero no estuvieron exentas de externalidades negativas, en particular en Berlín, mientras que las evaluaciones de la norma catalana son contradictorias. El debate generado en ambas ciudades fue casi idéntico: mismo perfil de actores y bloques, muy polarizado y argumentos similares con una carga ideológica elevada. La derogación de ambas normas por inconstitucionales pone de manifiesto la existencia de un grave problema de gobernanza en las políticas de vivienda de ambos países.El papel de la regulación del suelo en el control de alquileres: la evolución divergente de Viena y Milán
Autores/as:
- MARCO PEVERINI. Department of Architecture and Urban Studies, Politecnico di Milano, Milan, Italy
Pág. 179-193
El control de alquileres se concibe principalmente como una forma de regulación del parque de viviendas existente para alcanzar unos resultados de asequibilidad aceptables y proteger a los inquilinos ante posibles aumentos de precios. Con el tiempo, la propensión a regular el mercado del alquiler ha disminuido en la mayoría de los países y se ha favorecido la liberalización como forma de incentivar la construcción y renovación de viviendas. Recientemente, a raíz de la creciente crisis de asequibilidad en el segmento de alquiler, especialmente en ciudades atractivas y en crecimiento, está surgiendo un nuevo debate sobre cómo conseguir viviendas más asequibles, en tanto que infraestructuras económicas fundamentales. El presente artículo contribuye a este debate, introduciendo la hipótesis según la cual las políticas que configuran la regulación del suelo son esenciales para aplicar y mantener un control efectivo de alquileres. El artículo explora este argumento teórico, examinando las tendencias divergentes en las estrategias de control de alquileres en Viena y Milán, y trazando las relaciones con la regulación del suelo. Los resultados muestran que el control de alquileres se fue desregulando gradualmente en ambos casos. Sin embargo, mientras que en Viena las políticas activas de suelo han facilitado un giro hacia el sector de la vivienda de lucro limitado y un control del parque de alquiler, en Milán, en cambio, el enfoque neoliberal en la regulación del suelo ha dificultado la generación de nuevas viviendas asequibles y ha amenazado el parque existente.
